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Législation07/03/2017

Les pièges à éviter de la Location Meublée

De nombreux clients poussent la porte de notre agence bien décidés à conquérir l’Eldorado en mettant en location leur appartement en meublée … mot ô combien magique pour de nombreux bailleurs ! Si certes la location meublée peut représenter une solution optimale pour certains d’entre vous, certaines idées reçues persistent encore malgré les nombreuses réformes ayant touchées ce sujet.

  • Fiscalité

La première chose qui vient à l’esprit d’un investisseur c’est qu’en louant son appartement meublé, il y sera gagnant sur le plan fiscal. La chose est parfaitement vraie !

Pour faire simple là où en location vide un abattement pour charges de 30% sur vos revenus est appliqué, ce taux monte à 50% pour le meublé. Certes une note fiscale moins salée … mais des revenus qui risquent de l’être tout autant.

  • Rentabilité

Hormis la question particulière des locations saisonnières que nous traiterons chers lecteurs dans un prochain article la location offre meublée offre généralement un moindre rendement que le vide. En effet, à loyer environ équivalent, la colonne charges ou dépenses de votre investissement sera sur le long terme bien plus conséquente qu’une location vide (et comme un investissement pérenne ne peut s’apprécier qu’à terme).

A l’investissement initial que représente l’ameublement complet de votre logement sans oublier l’équipement électro-ménager, il vous faut provisionner un poste d’entretien pour pouvoir répondre aux réparations/remplacements desdits équipements. En effet, vous ne pouvez vous soustraire à cette obligation, le mobilier électro-ménager faisant partie intégrante de l’équilibre économique du contrat de location. A vous le remplacement de la cafetière, le changement du clic-clac qui ne s’ouvre plus etc.

De plus statistiquement un locataire en meublé reste moins de temps dans les lieux qu’un locataire en vide ce qui induira un turn over plus important sur votre bien et partant de là un risque de vacances locatives grevant vos revenus. Sur une période de 7 à 10 ans ce que vous aurez économisé en impôts vous l’aurez dans le meilleur des cas perdu en rendement.

  • Régime juridique du bail meublé

Là aussi de nombreux investisseurs optent initialement pour une location meublée à partir d’une idée fausse basée sur la crainte des impayés. Nous entendons effectivement régulièrement « je veux louer mon appartement en meublé car si j’ai un problème avec mon locataire, je le mettrai plus facilement dehors ». Nous cherchons depuis un certain nombre d’années avec de nombreux confrères la petite porte dérobée au sein du Palais de Justice de Nice « spéciale meublée » : Ici on expulse gratis … nous ne l’avons jamais trouvée. Sachez malheureusement qu’en cas de contentieux avec vos locataires il n’y a pas de droits spécifiques au meublé d’autant plus si votre appartement constitue la résidence principale de votre locataire ce qui en location meublée longue durée est 90% le cas. Vous devez faire face aux mêmes  procédures, délais que pour le vide. Le locataire aura les mêmes droits et possibilités de recours et des défenses également. La période hivernale s’applique au meublée.

Voilà quelques points qui nous semblent importants d’aborder avec notre grand et fidèle lectorat non pas pour vous décourager d’investir dans des locations meublées mais pour vous sensibiliser sur certains points qui nous apparaissent comme des idées reçues car répétées régulièrement par de nombreux clients. Il est vrai que ces évolutions législatives et règlementaires sont d’application récente.

Nicolas P.

Crédit Photo - Sartou