L'actualité immobilière à Nice - Immobilier niçois

Immobilier niçois20/11/2015

Nice, grande ville la plus chère de France

20/11/2015 - Enfin presque. Il s'agit de la ville la plus chère après Paris, qui est naturellement hors catégorie. Nice demeure plus de 2 fois moins chère que Paris. Toutefois, les disparités sont grandes. Voyons l'état du marché et les prix par quartiers.

Tous les observateurs le disent, la reprise du marché immobilier s'est faite en 2015. Après un recul de 7% en 2014, le nombre de vente a augmenté de 5% au premier semestre 2015. Selon l'observatoire immobilier d'Habitat Côte d'Azur, les acheteurs ont été motivés par une légère baisse des prix de l'immobilier pour décider de leurs investissements (et du faible taux d'emprunt qui tendrait à remonter). Dans cet article, nous verrons l'évolution des prix lors de la décennie passée et constaterons l'état du marché immobilier niçois actuel, quartier par quartier.


UNE FORTE HAUSSE DU PRIX AU MÈTRE CARRÉ EN 10 ANS

Selon les notaires de France, les prix médians en euros par mettre carré pour les appartements et les maisons sont passés de 2.500€ en 2005 à environ 3.500€ en 2015 (3.788/m2 selon Seloger.com, Meilleurstaux.com). Après un pic entre 2010 et 2012, les prix ont évolué à l'avantage des acheteurs, se couplant avec des taux d'intérêt historiquement bas. Ainsi, aujourd'hui, avec un remboursement de 1.000€/mois, on peut espérer acquérir un bien d'une surface de 51m2 sur Nice (selon selon Seloger.com, Meilleurstaux.com).

Malgré cette baisse, Nice demeure la grande ville la plus chère de France (après Paris). Les prix moyens vont de 8.358/m2 pour Paris (puis directement à 3.788/m2 pour Nice) à 2.095€/m2 pour Marseille (3.075€ à Bordeaux ou 2.503€ à Montpellier par exemple). Les atouts de Nice ne manquent pas, si l'on considère sa position géographique, son climat, son dynamisme (voir nos articles sur la métropole Nice Côte d'Azur et sur l'Eco-Vallée) et son interconnection avec le monde grâce à son aéroport international.


LES RAISONS DE LA REPRISE EN 2015

Une baisse des prix 

Selon le président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, les prix ont diminué en moyenne de 10% les cinq dernières années et cette baisse devrait s'arrêter avec la reprise des ventes au premier semestre 2015. Les investisseurs n'ont pas attendu un hypothétique effondrement du marché pour acheter. La baisse a été convaincante et a permis de faire de bonnes affaires. Le marché redevient "acheteur".


Des taux bancaires historiquement bas

Comme nous l'indiquions dans l'article précédent (Comment renégocier son prêt immobilier ?), les taux bancaires sont historiquement bas. Si on ajoute à cela le fait que les critères d'octroi de prêts par les banques sont à la baisse, le marché de l'immobilier s'en retrouve automatiquement boosté.


L'application de la loi Pinel

Cette loi en application depuis le 1er janvier 2015 permet l'investissement dans l'immobilier neuf tout en bénéficiant de réduction d'impôt pendant 12 ans à condition de louer le bien acquis en respectant un prix de loyer modéré. Ce dispositif s'est avéré efficace pour plusieurs raisons : 

  • l'incitation fiscale (réduction d'impôt de 12% à 21%, selon la durée)
  • la possibilité de devenir propriétaire sans apport (car les banques sont incitées à prêter)
  • la possibilité de louer à ses ascendants comme descendants 


La baisse du cours de l'euro

La baisse du cours de l'euro vis-à-vis des autres devises, depuis 2014, a permis un retour des acquéreurs étrangers. D'où une remontée des investisseurs venus des pays d'Europe de l'Est, de Suède ou de Grande-Bretagne.


À NICE, DES PRIX ALLANT DE 1.400€/M2 à 12.000€/M2

La ville de Nice, comme de nombreuses grandes villes, proposent des quartiers avec des profils très variés et des prix qui varient en fonction. Ainsi, dans la zone urbaine sensible de l'Ariane, les prix au m2 sont aux alentours de 1.400€, alors qu'ils sont autour de 12.000€ sur la Promenade des Anglais, face au bord de mer.

A la diversité déjà existante s'ajoute l'extension de la ville vers l'Ouest, avec le développement de l'Éco-vallée et la création de nombreux logements reliés au centre ville par les nouveaux transports en communs (notamment la ligne 2 du tramway). La variété de quartiers et de types de logements (du grand luxe sur la Prom et les collines de Cimiez ou du Mont Boron, aux logements aux prix encadrés réservés aux actifs locaux dans la ZAC Nice Meridia). Faisons un petit tour d'horizon, quartier par quartier !


Californie, Saint-Augustin

Dans la plaine du Var, au niveau de Nice Saint-Augustin, aux abords de l'aéroport, de nombreux projets sont en cours : Nice Méridia, la ligne 2 du tramway, le quartier d'affaires international Grand Arénas. Le quartier est en devenir et les prix demeurent modérés (2.000 à 3.000 € dans l'ancien / 2.600 à 4.200 € dans le neuf).


L'Ariane, la Trinité

Les promoteurs réinvestissent dans ces quartiers et proposent aux primo-accédants des logements avec des prix imbattables pour Nice (2.000 à 3.500 € dans le neuf). Un quartier qui bouge !


Pasteur, Saint-Roch, Riquier

Ces quartiers montent en gamme (et en prix) du fait notamment, de la ligne 1 du tramway (voir l'article sur le tramway et les prix immobiliers) et des investissements autour de l'hôpital Pasteur (voir l'article sur la transformation du quartier Pasteur). Ainsi, les prix montent (2.500 à 4.000 € dans l'ancien / 3.600 à 5.800 € dans le neuf).


Centre-ville

Dans le centre-ville, les prix sont élevés (jusqu'à 6.000 € dans l'ancien et 11.000 € dans le neuf). Toutefois des opportunités sont encore à faire autour de la Gare de Nice ville et des quartiers en pleine rénovation (voir l'article sur la gare de Thiers).


Libération et Nice-Nord

Libération et Nice-Nord sont des quartiers populaires et animés, avec de belles villas dans les hauteurs (voir notre article sur le quartier de Libération à Nice). L'implantation de la ligne 1 et la réhabilitation de la place Charles de Gaulle. Les prix oscillent autour de 3.000 € / m2 dans l'ancien de 5.000 € dans le neuf.

Fabron, la Lanterne, Corniche Fleurie 

Dans ce quartier, on trouve de nombreuses résidences de standing (voir notre article sur Lanterne - Faron : un quartier résidentiel bien desservi). Il s'agit d'un ancien secteur horticole urbanisé dans des années 70 à 90.  Les prix y sont assez élevés, jusqu'à 7.000 € / m2 dans le neuf, mais les prestations (parking, jardins, piscine) et la vue sur la Méditerranée sont de qualité.

Cimiez

Cette colline de Nice très appréciée des niçois (voir notre article sur Nice Cimiez, un quartier pour tous) a connu une baisse de 5 à 10% des prix au cours de ces 3 dernières années. Avec un coeur de marché autour de 4.200 € / m2, il n'est pas rare de trouver des biens à moins de 3.000 € / m2.


La Promenade des Anglais

Il y a enfin la Promenade des Anglais, très prisée depuis toujours : ses beaux bâtiments, sa vue imprenable, sa position géographique... Maintenant, ce sont les chinois qui sont tombés amoureux de cette avenue si bien que les prix explosent. Ils investissent de gros montants si bien que les prix peuvent atteindre 12.000 €/ m2.


CONCLUSION

A Nice, il y en a pour tous les goûts, et de nouveaux quartiers résidentiels, dans la partie Ouest de la ville, se développent.

Que vous souhaitiez louer ou acheter un bien dans l'un de ces quartiers, n'hésitez pas à faire appel à l'agence Borne & Delaunay, spécialiste de l'immobilier à Nice depuis 50 ans (voir la page contact de Borne & Delaunay).