L'actualité immobilière à Nice - Immobilier niçois

Immobilier niçois19/10/2016

Vincent Delaunay vous parle Immobilier

Retrouvez les réponses de Vincent Delaunay, Président de Borne & Delaunay, aux questions posées par le magazine professionnel L'Immobilière 2016 sur les principales évolutions de la législation & de la profession et leur impact sur l'activité.

Comment ressentez-vous les premières conséquences des changements législatifs avec notamment l'entrée en vigueur de la loi ALUR ?

Ces textes ont indéniablement provoqué, pour nous, des remises en question, des préoccupations et la nécessité d'entreprendre sans délai les adaptations nécessaires afin de répondre aux nouvelles exigences légales. Nous traversons indé­niablement une période difficile. Depuis la promulgation de la loi ALUR (elle date déjà du 24 mars 2014), qui doit être complétée par près de 200 décrets d'application, j'occupe, en tant que dirigeant d'un cabinet d'administration de biens, près de 25% de mon temps, à adapter mon entreprise à ces changements. Ce travail concerne plusieurs aspects : la refonte des documents que nous utilisons pour l'exercice de nos activités, la formation de nos collaborateurs, la mise en place de nouveaux outils. Cela se traduit par une montée en compétences qui est essentielle au regard de la complexification des quatre métiers que nous exerçons, Syndic, gestion locative, transaction et location. Toutes ces activités ont, en effet, été touchées par les nouvelles mesures. Ce n'est d'ailleurs pas fini, la pression consumériste incite le gouvernement à accélérer les publications des décrets d'application. Alors que pour les conso­mmateurs, elles semblent tardives, pour nous professionnels, c'est une vraie déferlante. Chaque mois, nous devons appréhender de nouvelles contraintes et expliquer ces changements aux clients, qui sont directement impactés...

Justement comment votre clientèle vit-elle ces bouleversements ?

Elle le vit plutôt mal. C'est le grand paradoxe de cette loi. Elle posait, au départ, des principes intéressants et louables. Malheureusement, et comme souvent en France, les objectifs atteints différent totalement de ceux recherchés. A titre d'exemple, l'accession au logement pour tous faisait partie des axes prioritaires, à ce jour les dispositions en vigueur et la fiscalité, pénalisent significativement les propriétaires bailleurs qui du coup ne souhaitent plus acquérir et parfois même préfèrent conserver des appartements vides plutôt que de les relouer. Autre volet, celui de la transition énergétique, qui induit des investissements lourds pour les immeubles collectifs et constitue sans nul doute un des enjeux majeur de ces prochaines années. Après avoir pris beaucoup de retard notre pays impose désormais un calendrier trop ambitieux pour être réaliste et laisser le temps suffisant pour permettre aux professionnels d'accompagner convenablement une clientèle désabusée qui ne retient que l'incidence financière directe sur son budget et réagit donc de façon négative face à certaines dispositions pourtant vertueuses.

Quelle est votre clientèle type, plutôt niçoise ou étrangère ?

Du fait de notre implantation, notre clientèle historique est principalement niçoise. A ce profil s'ajoutent les Français qui achètent en résidence secondaire. Comme on le sait, Nice a connue, voilà plusieurs années déjà, un regain d'intérêt de la part d'investisseurs et d'acheteurs étrangers, notamment italiens. Ils ont ainsi acquis de nombreux biens sur la Côte d'Azur, avant de devoir revendre pour les raisons fiscales que l'on connaît. Nous avions aussi accueilli plus récemment de nouveaux investisseurs issus des pays de l'est, qui s'intéressaient moins aux biens très haut de gamme et plus à des biens dans des copropriétés, dont les prix variaient de 300 000 et 800 000 euros. Cette clientèle a également disparue. Nous ne pouvons plus compter non plus sur la clientèle anglo-saxonne qui aime notre région mais n'y achète plus. Dans les faits, l'absence de visibilité fiscale à moyen et long terme dans notre pays, mais aussi l'exposition tragique de la France sur la scène Internationale, rendent les investisseurs étrangers particulièrement attentistes.

Dans ce contexte, comment se porte le cabinet Borne & Delaunay et comment évoluera-t-il dans les prochaines années ? Aujourd'hui, Borne & Delaunay est devenu le plus important acteur indépendant niçois avec 15000 clients en portefeuille. Notre développement se poursuit désormais par de la croissance externe. L'acquisition récente d'un cabinet historique niçois (Cabinet A.Malherbe) en est l'illustration. Pour les activités de transaction et de location, l'ouverture d'une agence dédiée Place Masséna il y a maintenant trois ans, nous a permis également de renforcer notre positionnement local et accélérer le développement de synergies métiers afin de contrebattre les fluctuations d'un marché fragile.

L'avenir est-il à la concentration pour résister aux groupes et pouvoir répondre aux nouvelles obligations ?

Nous assistons depuis près de deux ans à une accélération des mouvements de concentration. Il y a effectivement de nombreux achats de cabinets. Beaucoup d'indépendants ont pris la décision de vendre du fait de la complexification de notre métier. Certains sont las, d'autres n'ont plus la volonté de se remettre en cause, à quelques années de la retraite. Pour ma part, je considère que nous devons être structurés pour répondre aux attentes et besoins de notre clientèle, tout en restant capables de donner un service sur mesure de qualité. Nous sommes un acteur indépendant et familial, dont le portefeuille existe depuis 70 ans, nos clients sont attachés à cette spécificité. Pour maintenir cette indépendance et résister à la concurrence, nous avons effectivement besoin de poursuivre une croissance raisonnable afin d'atteindre une taille suffisante.

Vincent DELAUNAY