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Législation15/12/2016

Copropriété : les nouvelles obligations

Le cabinet BORNE & DELAUNAY propose, de sensibiliser ses clients aux nouvelles obligations qui découlent d’une très forte densification des textes, qui viennent bouleverser fortement le mode d’exercice de la profession, et qui impactent lourdement la gestion des copropriétés et les mesures obligatoires auxquelles elles sont désormais confrontées.

Dans ce « magma » règlementaire, juridique et technique, il s’agit de clarifier les principales obligations et les problématiques qui en découlent. On peut en effet déplorer cette « sur » règlementation qui pourrait fragiliser un système déjà largement exposé à une judiciarisation du fonctionnement des copropriétés, au lieu de le simplifier, gagnant ainsi en efficacité dans les prises de décisions, dans une meilleure compréhension « par tous » des nouvelles obligations, visant ainsi surtout une meilleure maitrise des charges

Rappelons que les principales règles qui encadrent le fonctionnement et la gestion des copropriétés ont été modifiées par la Loi Alur. Certains changements restent encore en attente de décrets d’application, ce qui est de nature à laisser planer quelques incertitudes sur la réalité des dispositions à mettre en œuvre.

  •   La Fiche synthétique de la copropriété

La Loi Alur rend obligatoire une fiche synthétique de la copropriété.

Elle regroupe les données financières et techniques essentielles de l'immeuble. Elle doit être établie par le syndic à destination de l'acheteur d'un appartement.

Le syndic est tenu de mettre à jour la fiche synthétique chaque année sous peine de voir son mandat révoqué. Cette nouvelle obligation entre en vigueur le 1er janvier 2017, pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2018, pour celles de plus de 50 lots et, pour les plus petites, au 1er janvier 2019.

  •   Fonds pour les travaux et « carnet de santé» de l'immeuble

A compter du 1er janvier 2017, tout copropriétaire d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans doit participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de gros travaux à venir (rénovation énergétique, réfection des toitures, renouvellement des équipements de chauffage collectif...) et dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Cette réserve financière, votée en assemblée générale, contribuera à rendre solvables les copropriétaires et évitera au syndic de gérer les défauts de paiement au moment de la commande de travaux et de leur facturation.

  •   Immatriculation des copropriétés

La Loi Alur impose l'immatriculation des copropriétés. Cette nouvelle règle vient d’être précisée par décret. De nombreuses données (nom et adresse de la copropriété et de son syndic, nombre de lots, budget, situation des impayés, procédures administratives ou judiciaire dont la copropriété fait l'objet...), audit énergétique, DTG, devront être transmises à un établissement public de l'Etat.

Comme pour la fiche synthétique, ces dispositions s'appliquent de façon progressive en fonction de la taille de l'immeuble : au 1er janvier 2017, pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2018, pour celles de plus de 50 lots et, pour les plus petites, au 1er janvier 2019.

Un travail de « reporting » régulier , sous la responsabilité du syndic, au bénéfice d’une meilleure identification des copropriétés et de leur évaluation technique et patrimoniale.

Cette démarche se fera par le biais d’un processus de dématérialisation sur un site dédié mis en place par l’ADEME.

  • La transition énergétique des copropriétés
C’est l’un des changements les plus importants pour les copropriétés, qui a commencé déjà en 2010, date des premières dispositions légales.La loi de transition énergétique implique un certain nombre de nouvelles contraintes.

Pour la première fois, le texte introduit des « obligations » dans un domaine largement placé jusqu’à maintenant sous le signe de l’incitation.

La loi, très vaste, vise notamment à disposer, à l’horizon 2050, d’« un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments (sera) rénové en fonction des normes “bâtiment basse consommation” ou assimilées » (art. L.100-4 du Code de l’énergie).

Diverses mesures sont prises à cette fin dans le cadre du texte, dont un grand nombre s’appliquent aux logements en copropriété.

Les unités de formations des syndicats professionnels se mobilisent pour sensibiliser leurs administrateurs, gestionnaires et syndics de copropriété aux enjeux environnementaux, et leur permettre de mieux accompagner la rénovation des immeubles dont ils assurent la gestion.

Tout cela va se traduire, pour vous, copropriétaires, par des obligations et donc des dépenses  nouvelles.

La sur loi de transition énergétique (TECV), est venue s’ajouter aux règles déjà mises en place par les lois Grenelle I et II, ainsi que par la loi Alur.

Moins de dix ans pour rénover les logements énergivores

Ces obligations s’étaleront sur un peu moins de dix ans. C’est le délai que la loi du 17 août 2015 accorde aux propriétaires de logements qui ­présentent « une consommation supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an » pour mener à bien leur rénovation énergétique. La limite retenue correspond aux logements de classe énergétique F et G.

  • Réaliser un bilan de performance énergétique

Mais de quel audit s’agit-il précisément ? Alors que le Diagnostic Technique Global (DTG), né de la loi Alur, semble avoir semé le trouble dans l’esprit de bien des copropriétaires, un petit rappel s’impose.

En l’état actuel de la législation, il n’existe qu’une seule obligation en matière d’audit, que le texte récent sur la transition énergétique n’a pas modifié :

« Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 et qui sont équipées d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif doivent avoir voté la réalisation d’un bilan de performance énergétique avant le 31 décembre 2016 ».

La loi portant engagement national pour l’environnement, également appelée Grenelle II, distingue entre les immeubles d’au moins 50 lots (principaux et annexes), pour qui ce bilan doit prendre la forme d’un audit énergétique, et les autres, qui peuvent se contenter d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, plus simple à réaliser mais moins précis. Cette dernière disposition a déjà été source « d’interprétations » dans l’esprit de copropriétaires.

Les copropriétés qui n’ont pas fait voter la réalisation de l’examen qui les concerne – et elles sont nombreuses – n’ont donc plus que quelques semaines pour se mettre en conformité.

Le syndic joue un rôle fondamental dans cet accompagnement en tant que catalyseur des décisions et de leur mise en application.

Il ne s’agit pas de restituer des tableaux et des calculs bien souvent indigestes et peu compréhensibles par les copropriétaires.

L’audit doit être un outil pédagogique visant à permettre un bilan des installations et une présentation de scénarios de travaux souvent simples et peu couteux. Son bénéfice et efficacité sera le fruit d’un travail collaboratif et participatif de tous les acteurs de la gouvernance en copropriété, syndic, conseil syndical, auditeur, et copropriétaires.

Le syndic doit être également capable de conseiller ses clients sur les aides et subventions à obtenir, s’inscrivant ainsi dans véritable stratégie d’ingénierie financière et patrimoniale.

C’est ainsi un rôle que les syndics auront nécessairement à jouer au cours des années à venir, une sorte de « quasi obligation professionnelle », voire mission de service public.

Certes, les copropriétés assujetties à l’audit n’ont pas encore toutes franchi le pas. Le retard ne doit pas s’accumuler pour autant dans les obligations des copropriétés.

Le syndic doit renseigner notamment le carnet d’entretien et bientôt le Centre d’immatriculation des copropriétés, un pan entier d’informations obligatoires pour les futurs acquéreurs qui peut impacter la valeur du bien, à l’échelle de la copropriété.

  • Et le DTG dans tout cela ?

Il s’agit du diagnostic le plus complet à ce jour, composé non seulement du bilan énergétique de l’immeuble (audit ou DPE), mais aussi d’une double analyse « de l’état apparent » de ses parties communes et « des améliorations possibles de (sa) gestion technique et patrimoniale ainsi que d’« un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ».

Sauf qu’à ce jour, on ne sait toujours rien des professionnels qui sont habilités à réaliser le DTG. Compte tenu de l’étendue du champ d’intervention de ce dernier, il est vraisemblable que des bureaux d’études thermiques et des architectes seront concernés, mais le décret en Conseil d’Etat, qui doit détailler, notamment, le niveau de compétence et de formation de ces prestataires, n’est toujours pas publié.

La seule obligation que la loi prévoit d’imposer aux copropriétés relevant du DTG ne prendra effet qu’à compter du 1 er janvier 2017.

Elle ne porte à ce jour « que sur l’organisation d’un vote » à la majorité ­simple, sur l’opportunité de faire réaliser un tel diagnostic.

Cette période de flou ne doit pas empêcher les copropriétés d’entamer une réflexion dès cette année sur l’éventualité de réaliser un audit global, comme l’audit énergétique.

  • Individualiser les frais de chauffage

Voici une obligation qui a fait couler beaucoup d’encre ces derniers temps, entre les aspects obligatoires et les dérogations possibles.

En l’état, la loi du 17 août 2015 amende le Code de l’énergie, dont l’article L. 241-9 impose désormais au propriétaire ou au syndic d’un immeuble en copropriété disposant d’un chauffage commun de s’assurer que le bâtiment est équipé d’« une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ».

Un certain nombre d'immeubles disposant d'un chauffage collectif devront donc être équipés d'une installation permettant d'individualiser les frais de chauffage au plus tard le 31 mars 2017.

C'est ce que précise notamment un décret et un arrêté publiés au Journal officiel du 31 mai 2016 à la suite de la loi de transition énergétique du 17 août 2015.

La date limite retenue pour l’installation est désormais le 31 mars 2017 pour les copropriétés consommant moins de 150/kWh/m² Shab/an (4) et le 31 décembre 2019 pour les autres.

L’individualisation des frais de chauffage est la seule obligation prévue par la loi de transition énergétique qui soit assortie d’une sanction administrative. (sanction pécuniaire ne pouvant excéder 1500 € par logement pouvant être prononcée contre la copropriété).

  • La rénovation énergétique embarquée à l’occasion de gros travaux

L’idée est d’inciter les copropriétaires à profiter de la réalisation de « travaux de rénovation importants » pour améliorer la performance énergétique de leur immeuble.

Cette pratique, communément appelée « embarquement de la performance énergétique », doit participer à l’effort entrepris en vue de disposer, à l’horizon 2050, d’un parc immobilier ancien rénové présentant quasiment le même niveau de performance que le neuf.

À cette fin, l’article 14 de la loi de transition énergétique a modifié le Code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que les façades et les toitures devront être isolées à l’occasion de leur ravalement ou de leur réfection.

Un décret d’application vient de préciser les conditions de mise en application de cette loi.

Les ravalements de façades et les réfections de toitures représentent les principaux gisements d’économies d’énergie, la mise en œuvre d’une isolation des parois à cette occasion étant facilitée. 

Les travaux d’économie d’énergie peuvent bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique et, sous conditions de ressources, des aides de l’agence nationale de l’habitat (ANAH). Le syndic doit se positionner comme le centralisateur de toutes ces démarches au  bénéfice des copropriétés.

Désormais, les copropriétés se retrouvent dans l’obligation de procéder à la réalisation de travaux globaux, à l’occasion d’un ravalement ou d’une réfection d’étanchéité.

Il en va de la responsabilité du syndic et du maitre d’œuvre de présenter les travaux tenant compte de ces nouvelles contraintes environnementales. L’enjeu de recherche de subventions et des aides devient donc essentiel et constitue la base de la poursuite et la réussite de ces projets.

Mise à jour Novembre 2016