L'actualité immobilière à Nice - Loi ALUR sur Nice

Loi ALUR sur Nice21/01/2016

En quoi consiste l'encadrement des loyers à Nice ?

21/01/2016 - Avec l'application de la loi ALUR au 1er août 2015, un encadrement des loyers est prévu pour les zones dites "tendues". Et Nice fait partie de ces zones tendues. Nous allons voir quelles sont les dispositions légales encadrant la révision des loyers et dans quelles limites le propriétaire d'un logement peut augmenter le loyer avec l'emménagement d'un nouveau locataire.

La loi ALUR votée lé 20 février 2014 (voir notre article sur la loi ALUR de novembre 2014). Le temps que les décrets d'application soient votés, certaines prérogatives ont pu être mise en place, notamment celles concernant l'encadrement des loyers, depuis le 1er août 2015.

Pour cet article, nous allons nous mettre dans la peau du propriétaire d'un logement et essayer de résoudre un cas pratique. Son locataire actuel part dans 1 mois et un nouveau locataire doit emménager à la suite de ce départ. Quelle augmentation de loyer peut-être appliquée ?


DÉFINITION DES ZONES TENDUES

Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logement est importante au regard de l'offre. Si cette définition semble floue pour définir les contours exacts des différentes zones tendues, le législateur s'est empressé de définir la liste exacte des villes concernées.

La liste des villes en zone tendue figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Voici la liste précise des villes situées en zone tendue : cliquez ici.

Dans ces zones tenues, le délai de préavis est réduit à 1 mois (contre 3 mois normalement). Ce qui a permis de fluidifier le marché.


QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

Les logements concernés par l'encadrement des loyers sont :

  • les appartements ou maisons vacants remis à disposition après la sortie d’un habitant et les appartements ou 
  • maisons dont le contrat de location est réitéré au bout de 3 années avec le même signataire.

Cependant, les appartements ou maisons meublés (pour les locations saisonnières) et ceux à louer pour la première fois ne sont pas visés. En revanche, les meublés qui constituent la résidence principale du locataire sont bien concernés par cette loi.

Sur Nice, lors de la précédente décennie, on a observé une augmentation moyenne des loyers de 3,2% par an. Le prix des loyers dépasse en moyenne les 12 à 13 € / m2, faisant de Nice une des villes les plus chères de France.


EN QUOI CONSISTE L'ENCADREMENT DES LOYERS

L'encadrement des loyers consiste à limiter l'augmentation des montants des loyers en se basant sur lindice des loyers. Si on regarde l'historique récent de cet indice, on constate que l'augmentation est en-deça du taux de 3,2% observés sur les années précédentes. Ainsi, pour l'année 2015, on observe une croissance très faible de cet indice :

2015 T1125,19 +0,15%
2015 T2125,25 +0,08%
2015 T3125,26 +0,02%
2015 T4125,28 -0,01%


Évolution annuelle de l'indice

Évolution annuelle de l'indice de référence des loyers


Toutefois, on notera que la loi permet des augmentations. Elles sont autorisées à être plus significatives si le bailleur a effectué de conséquents aménagements après la sortie du précédent habitant (il faut que l'investissement représente au minimum les 6 derniers mois de loyers) ou s’il avait méjugé l’ancien montant de la location.

Mais globalement, la loi devrait permettre une limitation de la hausse, voire même une baisse si l'on se fie au dernier indice du 4ème trimestre 2015 (-0,01%). Mauvais nouvelle pour les propriétaires ;-(

Jean-Gérard 


sources

http://www.loi-alur.fr/encadrement-des-loyers/nice-zoom-regulation-loyers/