L'actualité immobilière à Nice - Loi ALUR sur Nice

Loi ALUR sur Nice20/09/2021

En quoi consiste l'encadrement des loyers à Nice ?

C’est une bonne nouvelle pour certains, mais une mauvaise pour d’autres : depuis cet été 2021, l’encadrement des loyers a été reconduit dans les villes concernées jusqu’à l’été 2022.

Quelles sont ces villes ? Celles de la zone dite « tendue », soit la « bagatelle » de 1149 communes françaises… Parmi lesquelles se trouve bien évidemment Nice, ainsi que plusieurs autres communes de son agglomération. 

Quand on est propriétaire, comprendre cette loi sur l'encadrement des loyers est important ; tout comme il est nécessaire de connaître la façon d’effectuer le calcul encadrement des loyers. Voilà pourquoi nous vous avez concocté l’article suivant, dans lequel vous trouverez toutes les informations nécessaires.

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ? Ce système, apparu en France avec la loi ALUR de 2015, concerne les zones dites « tendues ». Par ce terme, il faut entendre les zones dans lesquelles les loyers augmentent trop vite, et rendent difficile l’accès à un logement pour les locataires, notamment pour les plus précaires. Nice fait partie de telles zones. 

Concrètement, dans une ville comme Nice, où l’encadrement des loyers est en vigueur, les propriétaires ne peuvent pas librement augmenter le prix des biens qu’ils mettent à la relocation. Un montant maximum, dit « valeur de référence majorée », est fixé, et le propriétaire ne peut pas le dépasser, au risque de se mettre hors-la-loi.

Plus concrètement encore, voici ce que stipule le décret concerné (Décret n° 2021-852 du 29 juin 2021, reprenant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017) :

« Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »

Quels sont les logements concernés ?

Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Nice sont les suivants :

  • Logements vides, loués avec un bail de trois ans
  • Logements meublés, loués avec un bail d’un an
  • Locations meublées pour étudiants, avec bail de 9 mois
  • Logements loués via un bail mobilité



Attention, il existe toutefois des exceptions. C’est le cas si le propriétaire/bailleur a réalisé des travaux dans l’appartement concerné. Ces travaux doivent viser à une mise en conformité avec les caractéristiques de décence. Dans ce cas, le propriétaire peut augmenter le loyer d’un montant ne dépassant pas 15 % du coût TTC des travaux en question. 

Autre exception : si le logement que vous mettez à la location est mis sur le marché pour la toute première fois, ou s’il a été inoccupé sur une période d’au moins dix-huit mois, le loyer que vous fixez est libre… Tant qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Sachant que ce dernier n’est pas (encore ?) fixé à Nice, le propriétaire est libre d’en fixer le prix. 

Troisième et dernière exception : si un bailleur réalise que le loyer demandé à son précédent locataire était manifestement sous-évalué, il peut, pour ainsi dire, « contourner » l’encadrement des loyers. Pour cela, il doit effectuer ce qu’on appelle une « réévaluation pour sous-évaluation manifeste ». Après avoir déterminé le loyer moyen pratiqué dans le quartier de Nice concerné, il pourra calculer l’augmentation maximum qu’il pourra pratiquer par l’intermédiaire de ce calcul : 50 % x (loyer moyen - loyer précédent). Il devra ensuite inclure les références utilisées pour ce calcul dans son nouveau contrat de bail.