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Immobilier niçois30/10/2015

Renégocier son prêt immobilier, comment s’y prendre ?

30/10/2015 - Si l’on se fie au site www.empruntis.com, le taux moyen du marché pour un prêt immobilier dans la région Sud-Est est de 2,05% sur 10 ans, 2,30% sur 15 ans et de 2,55% sur 20 ans. Si le taux de votre emprunt bancaire immobilier est largement supérieur, il est peut-être envisageable de renégocier son prêt. Comment s’y prendre ? Voici quelques recommandations à suivre.

Aujourd’hui, nous allons aborder ce problème avec un cas pratique. J’ai contracté un prêt de 150.000 € sur 20 ans à 4,15% en 2007 auprès de ma banque pour l’achat de ma demeure principale. Aujourd’hui, les taux proposés étant largement inférieurs, je veux essayer d’obtenir de meilleures conditions pour alléger ma dette.


1ère étape : s'adresser à sa banque

Ma première démarche a été de m’adresser à ma banque, le Crédit XXX de Nice. J’ai fait une demande auprès de mon contact de cette banque en proposant de revoir le taux dans la perspective où j’acceptais de revoir la durée du prêt (donc en raccourcissant le terme) et d’augmenter les échéances mensuelles de remboursement.

La réponse a été cinglante (et peu commerçante) de la part de mon banquier : « non ! », au prétexte que le taux avait déjà revu à la baisse en 2011 (de 4,50% à 4,15%).

Donc, de ce côté, je n’ai rien à attendre. Je pourrais m’adresser à d’autres succursales de cette banque, mais les directeurs des autres succursales ne souhaitent pas se « voler» des clients au sein du même groupe bancaire.


2ème étape : évaluer l’opportunité d’un rachat du crédit

Ma seconde démarche (stade auquel je me trouve actuellement, au moment où je rédige ce texte) est d’évaluer si le rachat du crédit en cours par une autre banque vaut la peine. Il convient de noter que le rachat d’un crédit par une autre banque entraîne des pénalités de remboursement anticipé et des frais de fermeture puis d’ouverture de compte. Il s’agit d’estimer si ces coûts supplémentaires seront compensés par les gains obtenus.

Pour réaliser cette estimation, il faut se plonger dans son contrat d'emprunt bancaire et noter les informations suivantes :

-  Taux de crédit

-  Taux d’assurance

-  Durée du prêt

-  Nombre d’échéances restantes

-  Montant des pénalités de remboursement anticipé

Des outils en ligne sont proposés pour calculer les coûts et le gain obtenu. Par exemple,  je suis tombé sur cet outil gratuit du site Empruntis.com :

http://www.panoranet.com/credit-immobilier/formulair/immo.php?pagevoulue=immo_projet&code=SLC5TW

Il convient de remplir le formulaire et vous obtiendrez rapidement une réponse qui vous sera communiquée par téléphone.

Si je me fie aux estimations de cet outil, je pourrais facilement obtenir un nouveau prêt auprès d’une autre banque en économisant un peu plus de 100 € de remboursement tous les mois, soit un peu plus de 10.000 € sur les 10 années qui me restent à payer. Ce n’est pas négligeable et ça me motive à chercher dans cette voie.


3ème étape : aller voir d’autres banques

Une fois que vous aurez ces informations en main, vous pouvez aller voir d’autres banques (ou vous adresser à des courtiers spécialisés, type www.empruntis-agence.com). Sachez que les concurrents de votre banque vous accueilleront les bras ouverts et feront tout pour acquérir un nouveau client. Les banquiers concurrents sauront décrypter rapidement le contrat de location et trouver une solution intéressante.

La renégociation n’est toutefois pas jugée utile lorsque le capital restant à rembourser est « faible » (en général, inférieur à 50.000 € pour un emprunt initial de 150.000 €). En effet, à ce stade remboursement, les mensualités sont quasiment exclusivement composées de remboursement en capital, et très peu de paiement en intérêt.


En conclusion 

C’est le bon moment pour renégocier, avant que les taux ne remontent. Si on regarde l'historique des taux, et si l'on a contracté un emprunt, comme moi, au moment où les taux étaient particulièrement hauts, la période actuelle est une aubaine à ne pas manquer. Ca permet de dégager de la trésorerie et (pourquoi pas ?) permettre de faire un autre investissement.