L'actualité immobilière à Nice - Loi ALUR sur Nice

Loi ALUR sur Nice07/11/2014

Application de la loi ALUR sur la Côte d'Azur

07/11/2014 - Vers une baisse des frais d'agence et de syndics ? Par si sûr !

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), présentée par l'ex-Ministre du logement Cécile Duflot, a été votée le 20 février 2014. Cette loi était censée faciliter l'accès au logement en protégeant à la fois les locataires et les propriétaires bailleurs. D'autres dispositions de cette loi concernaient des mesures d'urbanisme et l'activité de syndic (leur rémunération et leur formation). Nous allons voir quels ont été les effets immédiats de cette loi pour les locataires et les propriétaires, les modifications de cette loi et surtout les conséquences pour le marché immobilier niçois et azuréen.


UNE LOI APPLIQUÉE PARTIELLEMENT ET DÉJÀ CONTESTÉE

Malgré son objectif ambitieux et louable (« réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires »), cette loi a été contestée de toute part avant même la mise en application de toutes ses mesures (peu de décrets d'application étant à ce jour entrés en vigueur).

Certaines mesures s'appliquant immédiatement (comme l'obligation de fournir une longue liste de documents à annexer à la promesse ou compromis de vente) et d'autres pas encore en vigueur (comme l'encadrement des loyers) auraient eu d'emblée des effets négatifs. On a ainsi reproché à cette loi un excès de paperasserie, alourdissant les démarches d'achat, et de ne pas inciter les propriétaires à louer à cause de la crainte de plafonnement des loyers et de voir le locataire déresponsabilisé. Ainsi cette loi aurait abouti à provoquer l'inverse de l'effet recherché.

D'après les professionnels niçois de l'immobilier, on a pu observer en 2014 un allongement des délais de vente et un ralentissement de l'activité sur la Côte d'Azur, en particulier pour les ventes de biens soumis au statut de la copropriété du fait de l'obligation renforcée d'information (documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et de la situation financière de la copropriété).


VERS UN ASSOUPLISSEMENT ET UNE SIMPLIFICATION DE LA LOI

Après un remaniement ministériel en avril 2014, Cécile Duflot a été remplacée par Sylvia Pinel au Ministère du Logement. La nouvelle ministre a retoqué partiellement la loi afin de rassurer les acteurs du marché immobilier : simplification de la loi ALUR en ce qui concerne les documents à fournir lors de l'achat d'un bien immobilier et abandon de l'encadrement des loyers (ce dispositif ne concernera finalement que Paris, mécanisme testé à titre expérimental).

Au lieu de publier les quelques 200 décrets d'application nécessaires pour mettre en oeuvre pleinement cette loi ALUR, la nouvelle Ministre a choisi de « prioriser les décrets en fonction de leur impact sur le pouvoir d'achat »*. Ainsi, à ce jour, seul le plafonnement des honoraires des agents immobiliers à la location est en vigueur depuis le 15 septembre 2014. Et ce plafonnement des honoraires dépend de la zone géographique (zonage établi par Mme Pinel et en application depuis le 1er octobre 2014).


ZONAGE PINEL : CONSÉQUENCE SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA CÔTE D'AZUR

D'après les critères retenus par Mme Pinel, la Côte d'Azur se trouve en zone « tendue » en matière de logement (plus précisément pour ce qui concerne les villes situées le long de la Côte**). Ce n'est une surprise pour personne quand on connaît les prix de l'immobilier dans notre région (la Côte d'Azur étant la région la plus chère après la région parisienne, selon toutes les enquêtes). Concrêtement, il en découle des frais d'agence plafonnés à 10 € / m2 pour les zones tendues (8 € / m2 pour les autres villes). A ces frais plafonnés, l'agence peut rajouter 3 € / m2 pour la réalisation de l'état des lieux***.

Ainsi, si vous visitez un appartement de 50m2 dans le quartier de Libération de la ville de Nice, les frais d'agence à la charge du locataire ne pourront dépasser 650 €.


VERS UN DÉSÉQUILIBRE DE LA RELATION PROPRIÉTAIRE-LOCATAIRE ?

Une des conséquences, et non des moindres, de l'application, même partielle à ce jour, de la loi ALUR est le risque d'un déséquilibre dans les rapports du propriétaire et du locataire. Parmi les mesures de cette loi qui s'appliquent depuis sa publication au journal officiel le 26 mars 2014, de nombreuses sont en faveur du locataire : délai de préavis du locataire réduit à un mois pour les zones tendues comme à Nice, délai de restitution du dépôt de garantie réduit, les modalités de révision du loyer en cours de bail durcies, les nouvelles obligations du propriétaire d' informations dans le contrat de location. Quant à une des mesures emblématique de cette loi, la Garantie Universelle des Loyers (GUL), censée protéger les propriétaires, elle n'est toujours pas appliquée et sera limitée à la population étudiante à partir du 1er janvier 2015.


L'ENCADREMENT DES ACTIVITÉS DE SYNDIC.

Vient enfin le dernier volet de la loi ALUR avec une application directe : l'encadrement des activités des syndics. Outre la formation continue qui leur est désormais imposée (comme beaucoup d'autres professions et pour tous les salariés), leur rémunération doit être « clarifiée ». Est-ce à l'avantage des copropriétaires ? La loi permettrait d'éviter des facturations abusives et des forfaits élevés grâce à un décret d'application concernant l'encadrement des honoraires et à un contrat-type avec la liste des prestations incluses dans le forfait annuel. Cependant, ce décret n'a toujours pas été publié, donc difficile de juger pour l'instant de son effet. Le seul effet immédiat observé a été, dans bien des cas, une augmentation des forfaits des syndics par crainte de l'application prochaine de la loi. Cet effet peut être qualifié de contraire à l'objectif visé par le législateur.

En revanche, une disposition de la loi, immédiatement applicable depuis sa promulgation, concerne les honoraires liés aux travaux exceptionnels. Le nouveau contrat type de syndic viendra préciser très prochainement les conditions dans lesquelles des honoraires pourront être perçus à cette occasion. Enfin, la mise en concurrence obligatoire des syndics lors du renouvellement de contrat et pour les nouvelles copropriétés, devraient faire l'objet d'un assouplissement si l'on s'en tient aux déclarations les plus récentes de Madame PINEL.

Dans le but d'assurer une gestion de trésorerie plus transparente, chaque copropriété de plus de 15 lots devra disposer d'un compte bancaire séparé. Une fois de plus, cette dernière mesure n'entrera en vigueur qu'à partir du 24 mars 2015****. Par souci de transparence, le syndic est dans l'obligation de mettre à disposition des copropriétaires un accès sécurisé en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble. Mais là aussi, cette obligation ne sera applicable qu'à partir du 1er janvier 2015. 


CONCLUSION

Bref, la loi ALUR ressemble à une loi compliquée à mettre en oeuvre, qui génère des craintes et qui doit encore être réajustée afin d'être efficace et atteindre ses objectifs. Du travail en perspective et d'autres commentaires à venir.

Jean-Gérard Anfossi


Différentes sources d'information : 

* source : http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20140826.OBS7225/sylvia-pinel-ministre-du-logement-je-veux-restaurer-la-confiance.html

** Antibes; Aspremont; Auribeau-sur-Siagne; Le Bar-sur-Loup; Beaulieu-sur-Mer; Beausoleil; Berre-les-Alpes; Biot; Le Broc; Cabris; Cagnes-sur-Mer; Cannes; Le Cannet; Cantaron; Cap-d’Ail; Carros; Castagniers; Castellar; Châteauneuf-Grasse; Châteauneuf-Villevieille; La Colle-sur-Loup; Colomars; Contes; Drap; Èze; Falicon; Gattières; La Gaude; Gorbio; Gourdon; Grasse; Levens; Mandelieu-la-Napoule; Menton; Mouans-Sartoux; Mougins; Nice; Opio; Pégomas; Peymeinade; Roquebrune-Cap-Martin; Roquefort-les-Pins; La Roquette-sur-Siagne; La Roquette-sur-Var; Le Rouret; Sainte-Agnès; Saint-André-de-la-Roche; Saint-Blaise; Saint-Jean-Cap-Ferrat; Saint-Jeannet; Saint-Laurent-du-Var; Saint-Martin-du-Var; Saint-Paul-de-Vence; Sospel; Spéracèdes; Théoule-sur-Mer; Le Tignet; Tourrette-Levens; Tourrettes-sur-Loup; La Trinité; La Turbie; Valbonne; Vallauris; Vence; Villefranche-sur-Mer; Villeneuve-Loubet.

*** source : http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2014/09/15/agents-immobiliers-entree-en-vigueur-du-plafonnement-des-honoraires_4487644_1306281.html


**** source : http://www.quechoisir.org/immobilier-logement/copropriete/etude-loi-alur-et-contrats-de-syndic-2014-10-questions-reponses

Diverses sources : http://www.loi-alur.fr/copropriete/syndic-de-copropriete/